Das Bauprojekt Obere Krautgärten ist immer wieder Gegenstand von Fragen, die auf Kommunikationsmängel schließen lassen.
Was wir tun können…
Es muss grundsätzlich zwischen zwei großen Blöcken unterschieden werden:
Die Gemeinde Biedermannsdorf verkaufte ein ca. 4000 m² großes Grundstück…
… an die Residence Real Estate Development. Mit Teilen des Erlöses finanzierte man die Sanierung der Josef-Bauer-Straße und den Ankauf des Bodenschutzareals, vom Land Niederösterreich.
Privatverkäufe ohne
Einfluss der Gemeinde
Die weitere Fläche der Oberen Krautgärten war mit Ausnahme eines
kleinen gemeindeeigenen Grundstücks Privatbesitz. Hier ist eine Einflussnahme
der Gemeinde nur im beschränkten Rahmen der Grundstückswidmung möglich. Kritisiert
wird, dass eine höhere Verbauungsdichte gilt alsursprünglich informiert. Wenn das so war, ging man den Weg des geringsten Widerstandes ohne zu bedenken, dass die Bauherren ihre legitimen Möglichkeiten ausreizen können und werden.
Über Käufer dieser Privatgründe hat eine engagierte Person folgendes herausgefunden:
WBÖ2362 GmbH.
Diese Firma hat ihren Sitz in Wien. Anteilseigner:
Firma Biedermannsdorf Wenen B.V. (Niederlande) -60 %
Firma Whitestone Investment Advisory GmbH – 30 %
Firma Reliance Europe B.V. (Niederlande) – 10 %
Quelle: https://www.firmenbuchgrundbuch.at/
Hier einige Auszüge aus dem Prospekt, mit denen diese genannten Firmen werben.
https://issuu.com/realiance/docs/im-biedermannsdorf-issuu-def-1
Firma WBÖ 2362 wurde für dieses
Geschäft gegründet. Sie besteht mehrheitlich aus niederländischen
Gesellschaftern.
Warum das anschließende Foto aus dem Prospekt dieser Firma
den 21. Bezirk zeigt und nicht Biedermannsdorf, ist unklar.
3.3.2011
Aufschließung Obere Krautgärten -
Dringlichkeitsantrag: GGR Heiss teilt mit, dass im Bauausschuss sehr
ausführlich über dieses Thema gesprochen wurde. Ing. Paikl hat dort ein
Vorkonzept vorgelegt. Auch Dr. Valzachi, der die Grundeigentümergemeinschaft
vertritt, war anwesend. Der Gemeinderat ist jetzt aufgerufen, zu diesem Projekt
eine Willenserklärung abzugeben, wobei ALLE Anrainer einbezogen werden müssen
und ein klares Verkehrskonzept vorzulegen ist, wie GR Schiller forderte. GGR
Heiss räumt ein, dass ein Raumplaner prüfen wird, welche Prämissen hier
einzuhalten sind. GGR Heiss stellt den Antrag auf grundsätzliche Zustimmung des
Gemeinderates zur Aufschließung der Oberen Krautgärten, damit die weitere
Planung durch die Eigentümergemeinschaft in die Wege geleitet werden kann. Es
werden keine Gegenanträge gestellt. Die Abstimmung über den Antrag ergibt: 20
Stimmen dafür, 1 Stimmenthaltung (GR Presolly) Der Antrag gilt somit als mit
Stimmenmehrheit angenommen.
21.6.2012
Die Eigentümer der in der in der
Aufschließungszone „Obere Krautgärten“, KG Biedermannsdorf, liegenden
Liegenschaften haben sich zu einer Aufschließungsgemeinschaft zusammen
geschlossen, die folgende Aufgaben hat: AUSZUG: „… Gegenstand dieser ARGE ist
es, die Eröffnung der Aufschließungszone „Obere Krautgärten“ zu erreichen und
die ordnungsgemäße Aufschließung durchzuführen. Da auch die Gemeinde
Biedermannsdorf Eigentümerin von Grundstücken in der Aufschließungszone ist,
wurden Herr Heiss und Herr Fausik als Vertreter in die ARGE entsandt.
27.11.2013
In dieser GR-Sitzung wurde die Umwidmung der Oberen
Krautgärten in Bauland-Wohngebiet beschlossen.
Die Plandarstellung, welche mit
einem Hinweis auf die entsprechende Verordnung versehen ist, lag im Gemeindeamt
während der Amtsstunden zur allgemeinen Einsicht auf.
Freigabebedingungen:
1. Erstellung eines von der Gemeinde angenommenen
Parzellierungs- und Erschließungskonzepts, einschließlich eines
Verkehrsgutachtens. Dabei ist auf die Sicherstellung einer standortgerechten
und flächensparenden Bebauung Bedacht zu nehmen. Bei der Erschließung ist
darauf zu achten, jede Einzelparzelle an eine öffentliche Verkehrsfläche
anzubinden.
2. Erlassung eines Bebauungsplans für die Aufschließungszonen.
3. Sicherstellung der Ausführung der erforderlichen
technischen Infrastruktur. Im Besonderen gilt für Wohnbauland: 1. Die Freigabe
der Aufschließungszone BW-A5 kann erst erfolgen, wenn für 70% des Wohnbaulands
der BW-A4 rechtskräftige Baubewilligungen vorliegen. Eine Freigabe der
Aufschließungszone BW-A2 kann erst erfolgen, wenn 80% des Wohnbaulands der
Aufschließungszone BW-A5 bebaut sind.
Weiters beschloss der Gemeinderat, die ARGE-Aufschließung OK aufzufordern, ein Verkehrsgutachten vorzulegen.
12.3.2014
Das angeforderte Verkehrskonzept lag als Entwurf vor lag vom
3.7.2013 bis 19.8.2013 zur allgemeinen Einsicht auf. Herr GGR Fausik berichtete
darüber. Innerhalb dieser Auflagefrist sind mehrere schriftliche Stellungnahmen zum Änderungspunkt der Neuzonierung der Aufschließungszonen im Bereich Obere Krautgärten eingegangen. Kommentar des Verfassers: Welcher Art diese Stellungnahmen waren und ob und wie darauf seitens der Gemeinde reagiert wurde, ist uns nicht bekannt.
Die fachliche Prüfung des Konzepts
wurde in Form eines positiven Gutachtens der zuständigen Amtssachverständigen
(DI. Cikl) abgeschlossen.
Die Grundlagen des Gutachtens waren:
·
Die vorliegende
verkehrstechnische Beurteilung von DI. Paikl der Variante „Friedhofsweg“ (Stand
Oktober 2013)
·
Der aktuelle
Bebauungsplan der Marktgemeinde Biedermannsdorf
·
Der aktuelle
Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Biedermannsdorf
·
Der aktuelle
Verordnungs-Entwurf zur Raumordnungsänderung, insbesondere inklusive des darin
enthaltenen Entwurfs der „Freigabebedingungen“ für die Aufschließung „Obere
Krautgärten Teil I“
Prämissen des Gutachtens:
·
Eine künftige
Vollverbauung der entstehenden Siedlung „Obere Krautgärten Teil I“
·
Eine künftige
Vollverbauung der bereits geplanten künftigen Aufschließung der „Oberen
Krautgärten Teil II (Gebiet begrenzt von Mödlingbach, Holzgrubergasse,
Mühlengasse inklusive Gemeindeliegenschaft Pfadfinderheim)
·
Zu berücksichtigen ist
die bereits bisher starke Belastung der Mühlengasse zwischen Holzgrubergasse
und Schulweg
·
Zu berücksichtigen ist
der Schulweg als neuralgische und zu Stoßzeiten potentiell gefährliche Zone
aufgrund der Anliegerschaft der Krabbelstube, des Kindergartens, der
Jubiläumshalle, des Eltern-Kind-Zentrums und der Volksschule...
Bei Erörterung und Vergleich der
Vor-und Nachteile der einzelnen Zu- und Abfahrtsvarianten ist insbesondere
(jedoch nicht nur) auf eine ausgewogene Belastung aller Biedermannsdorfer
Ortsteile durch aktuellen und künftigen Verkehr, auf weitest mögliche
Sicherheit und auf weitest mögliche Emissionsvermeidung besonders Bedacht zu
nehmen
Der Bearbeitung des gegenständlichen verkehrstechnischen
Gutachtens wurden folgende durch die MG Biedermannsdorf zur Verfügung gestellten
Unterlagen zu Grunde gelegt:
·
Entwurf zur Änderung
des örtlichen Raumordnungsprogramms
·
Gutachten zum Entwurf
des örtlichen Raumordnungsprogramms von DI. Cikl, Sachverständige für
Raumordnung und Raumplanung der Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht des Amtes
der NÖ Landesregierung, vom 09.08.2013 • (Aktualisierte) verkehrstechnische
Beurteilung Aufschließungsgebiet „Obere Krautgärten“ von DI. Paikl,
Zivilingenieur für Kulturtechnik und Wasserwirtschaft, August 2013
·
Aufteilungsentwurf,
Parzellierung Obere Krautgärten, lt. Bauausschuss vom 28.02.2013 und
Plandarstellung durch DI. Paikl vom 12.04.2013
·
Forderungskatalog der
Gemeinde, Rahmenbedingungen, vom 06.12.2012 Einwohnerberechnung von die
Landschaftsplaner.at ZT GmbH., vom 22.10.2013
·
Bürgereinwendungen,
Juli bis Dezember 2013
·
Konzepte
Interessensgruppe Untere Krautgärten
·
Freigabebedingungen
gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 27.11.2013.
Des Weiteren waren für die Bearbeitung folgende Unterlagen
von Bedeutung:
·
Verkehrsdaten aus den
statistischen Aufzeichnungen der stationären Radargeräte, von K2
Verkehrstechnik GmbH
·
Knotenstromzählungen,
durchgeführt von Ingenieurbüro K2 GmbH im Rahmen der Bearbeitung des
gegenständlichen verkehrstechnischen Gutachtens; Jänner 2014
Kommentar des
Verfassers: Bezüglich Einwände und Hinweise aus der Bevölkerung findet sich die
nachstehende Stellungnahme im Protokoll:
In diversen Stellungnahmen im Rahmen der Auflage der Abänderung
des örtlichen Raumordnungsprogrammes sind teilweise Argumente angeführt, die
aus subjektiven Wahrnehmungen und Empfindungen resultieren bzw. speziell bei
der Quantifizierung und Beurteilung
von Verkehrsmengen keine fachliche Grundlage haben.
Kommentar des Verfassers: In dieser Sitzung wird sehr umfangreich über verschiedene Erschließungskonzepte diskutiert. Details dazu können auf Wunsch gerne zur Verfügung gestellt werden.
26.3.2015
Der Gemeinderat beschließt, das
Gemeindegrundstück in den Oberen KG gemäß dem besten Angebot an die Firma
Residence Real Estate Development abzugeben. Preis: 1,253.000 Euro für 4.142 m², unaufgeschlossen.
Aus diesen Einnahmen wurden die Sanierung der Josef-Bauer-Straße und der Ankauf der Bodenschutzstation finanziert.
25.6.2015:
Dem Anbot der Firma Residence, wie
auch allen anderen, lag eine Bebauungsdichte von 40 %, in offener Bebauung und
eine Gebäudehöhe/Firsthöhe von 12 m zugrunde. Dies machte es notwendig, den
Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan entsprechend den vertraglichen
Vereinbarungen anzupassen.
16.12.2015:
In dieser Sitzung ging es um die
Abwicklung aller anderen Grundstücke der ARGE Obere Krautgärten. Da die
Gemeinde auch in diesem Bereich kleine Grundstücke besaß, war dies ein Thema im
Gemeinderat. Käufer war die Firma WBÖ 2362. Diese Firma wurde offensichtlich
extra für dieses Geschäft gegründet mehrheitlich niederländischen
Gesellschaftern.Geförderte Wohnungen in der Achauer Straße
Leistbares Wohnen war nicht das Ziel dieses Verkaufs, sondern – wie erwähnt – die Finanzierung des Straßenbaus und der Kauf des ehemaligen Bodenschutzareals. Wir stimmten zu, weil wir dieses Ziel verstanden, zumal 23 geförderte Wohnungen in der Achauer Straße entstehen werden. Dies wurde im Gemeinderat am 25.6.2015 beschlossen.
Künftig werden wir prüfen, ob im
Falle von Umwidmungen in Bauland der §16a des NÖ Raumordnungsgesetzes angewandt
werden soll. Die Bestimmungen dieses Paragraphen sollen eine Spekulation mit
Baugründen und daraus resultierend brach liegende Flächen mitten im Ortsgebiet
verhindern (siehe untere Krautgärten).
(1) Bei der Neuwidmung von Bauland darf die Gemeinde eine Befristung von 5 Jahren festlegen. Diese ist im Flächenwidmungsplan ersichtlich zu machen. Die Gemeinde kann für unbebaute Grundstücke nach Ablauf der Frist innerhalb eines Jahres die Widmung ändern, wobei ein allfälliger Entschädigungsanspruch gemäß § 24 nicht entsteht.
(2) Aus Anlass der Widmung von Bauland darf die Gemeinde mit Grundeigentümern Verträge abschließen, durch die sich die Grundeigentümer bzw. diese für ihre Rechtsnachfolger zur Erfüllung verpflichten. Derartige Verträge dürfen insbesondere folgende Inhalte aufweisen:
1. die Verpflichtung, Grundstücke
innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen bzw. der Gemeinde zum ortsüblichen
Preis anzubieten;
2. bestimmte Nutzungen
durchzuführen oder zu unterlassen;
3. Maßnahmen zur Erreichung oder
Verbesserung der Baulandqualität (z.B.: Lärmschutzmaßnahmen,
Infrastrukturmaßnahmen).
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